こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。
不動産投資で「経費」をどこまで計上できるか。これは永遠のテーマですよね。 特に、私たち「自宅で不動産管理業務を行う大家さん」にとって、見落としがちなのに超強力な節税ポイントがあります。
それが、「自宅の家賃や光熱費を、事業の経費にする方法」です！ 「え、自宅が経費になるの！？」と驚いた方もいるでしょう。はい、なります。 私も最初は半信半疑でしたが、税務署のプロも納得する”合理的な計算方法”があるんです。
今回は、自宅を「戦略的な経費」に変える裏ワザを、具体的な計算例を交えて解説します。
1. 「家賃・光熱費」も立派な事業経費！
「自宅はプライベートなものだから経費にならない」と思っていませんか？ 違います！ もしあなたが、自宅の一室を「不動産事業の事務所」として使っていたり、自宅で物件の管理業務（入居者募集、経費管理、情報収集など）を行っているのであれば、その費用の一部は事業に必要な経費として計上できるんです。
これを「家事按分（かじあんぶん）」と言います。 要は、「プライベートと事業で使っている部分を合理的に分ける」ということですね。
2. 税務署が納得する「合理的な按分」の基準とは？
「じゃあ、どれくらい経費にしていいの？」 ここがポイントです。税務署が納得する「合理的な按分」には、主に以下の基準があります。
① 使用面積で按分する
一番わかりやすいのが、「事業に使っているスペースの割合」で家賃やローン金利、固定資産税などを按分する方法です。
- 例：
- 自宅全体の床面積：100㎡
- 事務所として使っている部屋の床面積：10㎡
- この場合、10%を事業経費として計上できます。
② 使用時間で按分する
光熱費（電気代、ガス代、水道代）や通信費（ネット代）は、「事業で使っている時間の割合」で按分するのが合理的です。
- 例：
- 1日の総活動時間：16時間（睡眠時間を除く）
- 不動産事業に費やす時間：2時間
- この場合、12.5%（2時間 ÷ 16時間）を事業経費として計上できます。
- 「土日はもっと使ってるから、週末だけ別計算！」など、さらに細かく設定することも可能です。
3. ヒロリンゴ流！具体的な家事按分シミュレーション
実際に私のケースを例に、具体的な計算をしてみましょう。
【条件】
- 自宅家賃：月10万円
- 電気代：月1万円
- ネット通信費：月5千円
- 自宅全体の床面積：80㎡
- 事務所スペース（専用部屋）：8㎡
- 1日の不動産事業活動時間：2時間（総活動時間16時間のうち）
【計算】
- 家賃の按分額： 10万円 × (8㎡ ÷ 80㎡) = 1万円/月
- 電気代の按分額： 1万円 × (2時間 ÷ 16時間) = 1,250円/月
- ネット通信費の按分額： 5千円 × (2時間 ÷ 16時間) = 625円/月
合計：月11,875円、年間で約14万円以上が自宅関連費で経費に！ これが毎年続くとなると、その節税効果は計り知れません。
4. 「確かな証拠」を残すためのヒロリンゴTips
税務署に突っ込まれないためには、「なぜその割合なのか」を説明できる根拠が必要です。
- 間取り図に「事務所スペース」を明記： リフォームした際に「ここが私の事務所兼作戦司令室！」と図面に書き込んでおけば完璧。
- 家事按分計算シートを作成： エクセルなどで、床面積や使用時間の計算根拠を記録しておきましょう。
- 日報や業務日誌： 「今日は2時間、入居者募集サイトをチェックした」など、事業に費やした時間を記録しておけば、使用時間の根拠になります。
まとめ：自宅を「戦略的拠点」に変えて、賢く節税！
「家事按分」は、私たち自宅で仕事をする大家にとって、まさに「隠れた節税の宝庫」です。 「どうせ自宅だから」と諦めていた費用も、合理的に按分すれば立派な事業経費。
自宅をただの「住まい」で終わらせず、「不動産事業の戦略的拠点」として最大限に活用し、税金をガッツリ減らしましょう！
