こんにちは、ヒロリンゴです。
物件を探していた頃、不動産業者から「この物件、表面利回り15%ですよ！」と言われて、つい浮かれそうになったことがあります。
でも、ベランダの多肉植物に水やりをしながら冷静に計算してみると…「あれ？実際に手元に残るお金って、思ったより少ないな」と気づいたんです。
その時、初めて返済比率という概念の重要性を理解しました。
今回は、僕の実際の物件データを使いながら、「返済比率って何？」「どれくらいが適正なの？」という疑問に答えていきます。
返済比率とは？｜3分で理解する基本
返済比率とは、簡単に言うと**「家賃収入のうち、どれだけをローン返済に回しているか」**を示す指標です。
計算式
返済比率（%）= 年間ローン返済額 ÷ 満室時の年間家賃収入 × 100例えば、年間家賃収入が300万円で、ローン返済が150万円なら：
150万円 ÷ 300万円 × 100 = 返済比率50%
なぜ返済比率が重要なのか
返済比率が高すぎると、こんなリスクがあります：
- 空室が出たときに資金繰りが厳しくなる
- 突発的な修繕費用に対応できない
- 銀行から「経営が不安定」と見られ、次の融資が難しくなる
逆に低すぎると、レバレッジを効かせられず、効率的な投資とは言えません。
要するに、バランスが大事なんです。
一般的な目安は40〜50%｜でも…
不動産投資の世界では、**返済比率40〜50%**が理想とされています。
ただし、ここで重要な注意点があります。
「返済比率50%なら、残りの50%が手元に残る」と思ったら大間違いです。
手元に残るお金はもっと少ない
返済以外にもこんな経費がかかります：
- 管理会社への委託料（家賃の5〜10%）
- 固定資産税・都市計画税
- 共用部の電気・水道代
- 清掃費用
- 修繕費・リフォーム費
- 保険料
これらを差し引くと、手元に残るのは家賃収入の20〜30%程度になることも珍しくありません。
僕の物件の返済比率を計算してみた
それでは、実際に僕の1棟目の数字で見てみましょう。
融資条件（おさらい）
- 融資額：1,550万円
- 金利：2.4%（固定）
- 融資期間：15年
- 月々の返済：104,000円
家賃収入
- 満室時の月額家賃：212,500円
- 満室時の年間収入：2,550,000円（約258万円）
※レントロールの詳細は前回の記事を参照
返済比率の計算
年間返済額：104,000円 × 12ヶ月 = 1,248,000円（約125万円）
年間収入：2,580,000円（約258万円）
返済比率 = 125万円 ÷ 258万円 × 100 = 48.4%僕の返済比率は48.4%
目標とされる40〜50%の範囲にギリギリ収まっていますが、正直「もう少し低い方が安心だな…」というのが本音です。
実際のキャッシュフローはどうなる？
返済比率だけ見ても、実際の経営状況は見えてきません。
現在の年間キャッシュフロー
- 家賃収入：258万円
- 経費：51.6万円（家賃収入の約20%）
- ローン返済：124.8万円
年間キャッシュフロー = 258万円 − 51.6万円 − 124.8万円 = 81.6万円
月額に換算すると約6.8万円。
「1棟持ってて月7万円か…」と思うかもしれませんが、これが地方築古アパートのリアルです。それでも、サラリーマンの給料とは別に入ってくる収入があるのは心強いですよ。
返済比率が35%だったら？
もし、もっと長期の融資を組んで返済比率を35%に抑えられていたら…
- 家賃収入：258万円
- 経費：51.6万円
- ローン返済：77.4万円（返済比率35%）
年間キャッシュフロー = 258万円 − 51.6万円 − 77.4万円 = 129万円
月額約10.8万円！
これなら、空室が出ても余裕で対応できますし、エアコン故障とかの突発的な修繕にもビクビクしなくて済みます。
逆に返済比率が70%だったら？
早く借金を返したくて融資期間を短くして、返済比率が70%になったとしたら…
- 家賃収入：258万円
- 経費：51.6万円
- ローン返済：180.6万円（返済比率70%）
年間キャッシュフロー = 258万円 − 51.6万円 − 180.6万円 = 25.8万円
月額たったの2.2万円…
これだと、ちょっと空室が出たり、給湯器が壊れたりしたら、すぐに赤字転落です。僕も最初は「早く借金返したい！」と思ってましたが、この計算をして考え直しました。
返済比率をコントロールする方法
「返済比率って、購入後に変えられないの？」と思うかもしれません。
実は、いくつか方法があります。
1. 購入時の工夫
頭金を多く入れる
→ 融資額が減るので返済比率が下がる
→ ただし手元資金が減るので、僕はあまりおすすめしません
融資期間を長くする
→ 月々の返済額が減るので返済比率が下がる
→ これが一番現実的な方法です
利回りの高い物件を選ぶ
→ 家賃収入が増えれば、返済比率は自動的に下がる
→ ただし、そんな物件はなかなか見つかりません…
2. 購入後の対策
借り換え
→ 金利の低い銀行に借り換えて返済額を減らす
一部繰り上げ返済
→ 手元資金に余裕ができたら、元金を減らす
→ 僕も数年後には考えています
家賃アップ
→ リフォームや設備追加で付加価値を高める
→ 僕の物件もWi-Fi無料化で家賃を少し上げました
状況によって「適正」は変わる
40〜50%が理想と言いましたが、実は投資家の状況によって適正値は変わります。
初心者大家の場合（僕も含む）
融資期間をできるだけ長く取るのがおすすめ。
理由は：
- キャッシュフローに余裕を持たせる
- 不測の事態に対応できる資金を確保
- 次の物件購入のための資金を貯める
僕も、もし今から物件を買い直せるなら、20年融資を目指します。
経験豊富な投資家の場合
すでに複数物件を持っていて、キャッシュに余裕があるなら：
- 自己資金を多めに入れて返済比率を下げる
- 融資期間を短くして総返済額を減らす
というのもアリだと思います。
返済比率で失敗しないための3つの教訓
僕が実際に経験して学んだことをシェアします。
教訓1：満室前提で考えない
返済比率の計算は「満室時」の家賃で行いますが、実際は常に満室とは限りません。
僕の物件も、年間平均入居率は90〜98%程度。つまり、常に1〜2部屋は空いている状態です。
シミュレーションする時は、入居率80%くらいで計算した方が安全です。
教訓2：修繕費用は予想以上にかかる
購入後1年目、給湯器が2台も壊れて約40万円の出費…
「経費は家賃の20%くらいかな」と思っていたら、修繕が重なると30%を超えることもあります。
教訓3：銀行は返済比率を見ている
2棟目の融資相談に行った時、銀行員から「1棟目の返済比率は？」と聞かれました。
返済比率が高すぎると、「経営が安定していない」と見られ、次の融資が難しくなる可能性があります。
まとめ｜返済比率は経営の健康診断
返済比率は、不動産投資の「健康診断」みたいなものです。
- 40〜50%：健康的な範囲
- 50〜60%：やや黄色信号
- 60%以上：要注意
ただし、これはあくまで目安。大事なのは、自分の状況に合わせた判断です。
僕も48.4%で決して余裕があるわけではありませんが、今のところ大きなトラブルなく運営できています。
これから物件を探す方は、利回りだけでなく、返済比率もしっかりシミュレーションしてください。僕みたいに、ベランダの植物に水やりしながら何度も計算し直す羽目になりますよ（笑）。
あなたの物件の返済比率はどれくらいですか？理想的な返済比率について、コメント欄で意見交換しましょう！
