こんにちは、ヒロリンゴです。
「不動産投資って、実際どれくらいお金がかかるの？」
これ、僕が物件を探し始めたとき、一番知りたかったことです。ネットや本には「物件価格1,500万円、利回り15%！」みたいな情報は溢れてるんですが、実際に支払った総額って全然出てこないんですよね。
今回は、僕が2019年に購入した記念すべき1棟目の物件について、諸経費から融資条件まで、全部包み隠さず公開します。
「こんなに細かく…」って妻には呆れられましたが（笑）、これから不動産投資を始める方の参考になれば嬉しいです。
僕が購入した物件の基本スペック
まずは物件の基本情報から。ベランダの観葉植物をいじりながら何度も物件資料を見返したあの日が懐かしい…
物件概要
所在地：某地方都市（人口４０万人規模）
築年数：30年
構造：軽量鉄骨造2階建
間取り：1K × 10室
敷地面積：240㎡（約72.6坪）
建物面積：170㎡（約51.4坪）
用途地域：第一種低層住居専用地域（市街化区域）
建蔽率：50%
容積率：80%
固定資産税評価額
- 建物：499万円
- 土地：788万円
- 合計：1,287万円
なぜこの物件を選んだのか
正直に言うと、40歳を過ぎてから不動産投資を始めた僕には、都心の新築や築浅物件は手が出ませんでした。
でも、この物件には魅力がありました：
- 地方でも駅から徒歩15分（自転車があれば問題なし）
- 近くに大学がある（学生需要）
- 表面利回り15.6%（当時の僕には十分魅力的）
- なにより、購入時点で10室中9室が入居中
最後のポイントが決め手でした。空室リスクをいきなり抱えるのは怖かったんです。
家賃設定のリアル｜レントロール完全公開
ここが重要です。物件価格だけ見ても、実際の収益性は分かりません。
各部屋の家賃と駐車場収入
| 部屋番号 | 家賃 | 駐車場 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 101 | 23,000円 | ー | 23,000円 |
| 102 | 20,000円 | 2,500円 | 22,500円 |
| 103 | 22,000円 | 3,000円 | 25,000円 |
| 104 | 19,000円 | ー | 19,000円 |
| 105 | 22,500円 | 2,500円 | 25,000円 |
| 201 | 22,000円 | 3,000円 | 25,000円 |
| 202 | 22,000円 | ー | 22,000円 |
| 203 | 21,000円 | 3,000円 | 24,000円 |
| 204 | 22,500円 | ー | 22,500円 |
| 205 | 22,500円 | ー | 22,500円 |
| 月額合計 | 216,500円 | 14,000円 | 230,500円 |
満室時の年間収入：230,500円 × 12ヶ月 = 276万6,000円
家賃のバラつきについて
見ての通り、同じ間取りなのに家賃が19,000円〜25,000円とバラバラです。これ、最初は「おかしいな」と思ったんですが、理由を聞いて納得しました：
- 長期入居者は家賃が安い（10年選手は19,000円）
- 新規入居者は相場に合わせて設定
- 駐車場の有無で総額調整
地方の築古アパートあるあるですね。
購入にかかった費用の完全内訳
ここからが本題です。物件価格以外にこれだけかかります。
総額1,808万円の内訳
| 項目 | 金額 | 支払先 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 1,650万円 | 売主 |
| 固定資産税・都市計画税 買主負担分 | 4万円 | 売主 |
| 家賃・管理費 買主負担分 | 2万円 | 売主 |
| 所有権移転・抵当権設定費用 | 38万円 | 司法書士 |
| 仲介手数料（消費税込） | 60万円 | 不動産業者 |
| 火災保険10年＋地震保険5年 | 26万円 | 保険会社 |
| 融資手数料 | 2万円 | 銀行 |
| 不動産取得税（後日納付） | 26万円 | 税務署 |
| 合計 | 1,808万円 | ー |
※端数は切り捨て表示
意外とかかる諸費用の正体
物件価格1,650万円に対して、諸費用が158万円（約9.6%）。
特に大きいのが：
1. 仲介手数料 60万円
物件価格×3%+6万円+消費税の上限いっぱい。これは交渉の余地があったんですが、当時の僕は「こんなもんか」と思ってましたし、ここをケチると次からヒロリンゴは仲介料渋るからという噂になってしまうので、あくまでも不動産屋さんからの申し出があった場合と思っています（ま、ないでしょう💧）
2. 司法書士費用 38万円
登記関係の手続き。これも司法書士によって若干差があるらしいです。
3. 火災・地震保険 26万円
10年分一括で支払い。年間2.6万円と考えれば安いですが、初期費用としては大きい。
4. 不動産取得税 26万円
これが曲者。購入後しばらくして納税通知が来ます。忘れた頃にやってくる出費なので要注意。
融資条件の全貌｜頭金の交渉と妥協
当初、僕は頭金100万円で考えていました。
でも、銀行の本審査が進む中で「頭金250万円は欲しい」という打診が…
最終的な融資条件
総額：1,808万円
頭金：258万円（約14.3%）
融資額：1,550万円
融資期間：15年
金利：2.4%（固定）
月々の返済：約10.8万円
頭金を増やしたのは正直痛かったです。でも、初めての不動産投資で銀行から融資を引き出せたという実績が何より大きかった。
これがあったから、2棟目の融資相談もしやすくなるはず…と信じています（まだ買えてないけど）。
表面利回り15.6%の真実
物件価格1,650万円 ÷ 年間家賃収入276.6万円 = 表面利回り15.6%
数字だけ見れば魅力的ですよね。でも、実際の投資判断では実質利回りが重要です。
実質利回りを計算すると…
年間収入：276.6万円
年間経費（管理費、固定資産税、修繕費など）：約80万円
実質年間収入：約196万円
実質利回り = 196万円 ÷ 1,808万円 = 約10.8%
それでも二桁キープできているので、地方物件としては悪くないと思っています。
振り返って思うこと｜失敗と学び
購入から5年以上経った今、あの時の判断を振り返ると…
よかった点
- 購入時入居率90%でスタートできた
何よりも購入という第一歩を踏むことができたこと - 融資実績ができた
反省点
- 物件の立地をもっと慎重に見るべきだった
- 修繕履歴をもっと詳しく確認すべきだった
特に給湯器が古くて、購入後すぐに2台壊れたのは痛かった…（この辺りの話は別記事で書きます）。
これから物件を探すあなたへ
「完璧な物件」なんて存在しません。
でも、数字を正しく理解して、自分の許容範囲を見極めることが大切です。
僕みたいに40歳過ぎてから始めても、何とかなります。大事なのは、一歩踏み出す勇気と、冷静な数字の分析。
あ、あと妻の理解も必須ですね（笑）。リビングの観葉植物の手入れをしながら物件資料とにらめっこしてた僕を、温かく見守ってくれた妻には感謝しかありません。
次回は、この物件の年間収支の詳細を公開します。「利回り15%でも、実際に手元に残るのは…？」というリアルな話を。
この記事が参考になったら、ぜひコメントで教えてください！あなたが気になる物件の利回りや条件についても、一緒に考えましょう。
