【2026年版】サラリーマン大家の確定申告サバイバル！「還付金」の掴み取り方

■ プロローグ：K君の家賃遅延と確定申告の意外な関係

皆さん、こんにちは。サラリーマン大家のヒロリンゴです。

2月末、世間は確定申告ムード一色ですね。僕のところにも、あの滞納常習犯のK君から「今月も家賃、ちょっと待ってください・・・３月１週目に必ずお支払いします！！」という連絡が今来たところです。予定どおりです。

実はこれ、確定申告に直結する話なんです。

「家賃をもらっていないから、今年の収入に入れなくていいよね？」…
ブッブー！不正解です。

今日は、僕の実体験と最新の2026年ルールを踏まえて、初心者大家さんが迷いがちな「申告の急所」を深掘りします。

1. 「お金が動いた日」じゃない！大家業の特殊なルール

不動産所得の計算は「権利が確定した日」で決まります。

K君の例: 12月分の家賃を彼が払ってくれなくても、12月に貸している以上、それは「令和7年の収入」としてカウントしなきゃいけません。
逆の例: 12月に「来年1月分の家賃」が振り込まれても、それは来年の収入。

【ヒロリンゴの証拠メモ】

所得税法第36条（収入金額）に基づき、未回収の家賃も「貸付期間」に応じて計上する必要があります。これを「実現主義」と言います。ちょっと、すみません、いかにも知ったかぶりで書きましたが、これで何回も税理士さんから怒られたので、身に染みて覚えてるんです、、、皆さんも気をつけて。

2. 2026年最新！「スマホ申告」がさらに進化

令和7年（2025年）分から、マイナンバーカードを使ったe-Taxがさらに爆速になりました。

2026年マメ知識: 最近は、管理会社からの「年間収支報告書」をスマホでパシャリと撮るだけで、AIが自動で数字を拾ってくれる連携サービスも増えています。
注意点: 便利な反面、AIは「これ、本当に経費？」という判断まではしてくれません。僕の場合、「物件見学のガソリン代」や「K君との面談に使った喫茶店代」など、細かい領収書は自分でしっかり管理しています。

3. 「赤字」は最強の味方？損益通算の魔術

「1年目、リフォーム代で赤字になっちゃった…」と落ち込んでいる大家さん、実は大チャンスです！
チャンスとは書きましたが、やはり赤字は良くありません。特に銀行様にとっては。次の融資に必ず響きます。

とはいっても、けっこう修繕とかにお金がかかっちゃう年もあります。不動産所得の赤字は、皆さんの「給与所得」と合体（損益通算）できます。

例えば、年収600万円の人が不動産で100万円赤字を出せば、税金計算上の年収は500万円に。払いすぎた所得税が銀行口座に「還付金」として戻ってきます。

課税所得 = (給与所得 + 不動産所得) – 各種控除

年収600万円（所得税率10%〜20%ゾーン）の場合の概算です。

項目	概算金額	備考
① 所得税の還付金	約102,100円	100万円 × 税率10% ＋復興特別所得税
② 住民税の減額	約100,000円	100万円 × 住民税率10%（翌年分が安くなる）
合計（節税効果）	約202,100円	実質、20万円のボーナス状態！

結論から言うと、還付金約20万円〜30万円くらいのインパクトがあります。

もし年収がもう少し高くて（例えば900万円超）、所得税率が20%や23%のゾーンにいる人なら、合計で30万円以上の節税になることもザラにあります。

4. 「5部屋」と「10部屋」の大きな壁

僕が1棟目探すときに「１０部屋」以上にこだわっていたのには理由があります。

税務署が決めた「5棟10室」という基準を超えると「事業的規模」となり、特典が跳ね上がります。「5棟10室（ごとうじっしつ）」……。個人事業主の集まる不動産投資界では聖書のような数字ですが、確かに「なんで８室じゃダメなの？」「なんで4棟じゃダメなの？」という根拠のなさは、まさに「税務署が決めた謎の合格ライン」ですよね。

5棟10室は、地下アイドルが『日本武道館』に立つような境界線だと思ってます。
9室までは『地元の人気者（副業）』。でも10室を超えた瞬間に、税務署という大手芸能事務所が『君、今日からプロ（事業規模）だね』と認めてくれる。
プロになると専用の楽屋（専従者給与）が用意されるけど、9室までは公園のベンチで着替えろって言われてるようなもんです。
それで、日本武道館に立つと、２大特典があります。