不動産投資の環境が大きく変化している
2025年から2026年にかけて、不動産投資を取り巻く環境は大きな転換期を迎えています。
特に影響が大きいのが金利の動向です。長年続いた低金利時代が終わりを告げ、日銀の金融政策転換により金利上昇の流れが本格化しています。
僕のような地方でアパート経営をしているサラリーマン大家にとって、この変化は決して他人事ではありません。今回は、現在の市場環境と、その中で僕たちがどう戦略を立てるべきかを考えてみたいと思います。
金利上昇が不動産投資に与える影響
融資条件の厳格化
金利が上がると、当然ながら月々の返済額も増加します。
例えば、3,000万円を30年ローンで借りた場合：
- 金利1.5％：月々の返済約10.4万円
- 金利2.5％：月々の返済約11.9万円
- 差額：月1.5万円、年間18万円
たった1％の違いでも、30年間では540万円もの差が生まれます。
さらに、金融機関の融資審査も厳しくなっています。以前なら通った案件でも、今は審査に通らないケースが増えているという話を不動産業者からよく聞きます。
物件価格への影響
金利上昇は、不動産価格にも影響を与えます。
理論的には、金利が上がれば物件価格は下がるはずです。なぜなら、同じ家賃収入でも、融資コストが上がれば投資家が支払える物件価格は下がるからです。
ただし、現実はそう単純ではありません。都心部の人気エリアでは依然として価格が高止まりしている一方、地方の一部では確かに価格調整が始まっているような気もします。
人口減少と地方不動産の行方
もう一つ、地方大家として無視できないのが人口減少の問題です。
日本の総人口は減少を続けており、特に地方都市ではその影響が顕著です。「今は満室だけど、10年後、20年後はどうなるのか？」という不安は、多くの地方大家が抱えているはずです。
それでも地方投資にチャンスはある
ただし、悲観的になりすぎる必要はありません。
人口減少が進む中でも、以下のような物件には需要が残ります：
- 学生向け物件：大学の近く、駅近
- 単身者向け物件：核家族化・未婚率上昇で需要増（この層は増えていると身をもって感じる）
- 高齢者向け物件：バリアフリー、1階、病院近く
- 価格重視の層：家賃が相場より安い物件
要は、「誰に向けて貸すのか」を明確にし、そのターゲットが求める条件を満たす物件を選ぶことが重要です。
今、地方大家が取るべき戦略
では、こうした環境の中で、僕たち地方大家は何をすべきでしょうか。
1. キャッシュフローを最重視する
金利上昇時代では、「値上がり期待」よりも「安定したキャッシュフロー」が重要になります。
- 表面利回りだけでなく、実質利回りを計算する
- 空室率を保守的に見積もる
- 修繕費用を十分に確保する
僕自身、次の物件を探す際は、最低でも実質利回り8％以上、できれば10％以上を目標にしています。
2. 既存物件の競争力を高める
新規購入だけでなく、すでに持っている物件の価値を高めることも重要です。
- リフォーム・リノベーションで差別化
- インターネット無料などの付加価値
- 適切な家賃設定（安すぎず高すぎず）
- 迅速な入居者対応で満足度向上
僕の1棟目も、Wi-Fi無料化と宅配ボックス設置で入居率が改善しました。
3. 情報収集と柔軟な判断
市場環境が変化する今だからこそ、常に最新情報をキャッチアップし、柔軟に戦略を調整することが大切です。
- 地域の賃貸市場動向をチェック
- 金融機関の融資姿勢を把握
- 税制改正の情報を追う
- 他の大家さんとの情報交換
厳しい時代だからこそ、チャンスもある
金利上昇、人口減少…確かに不動産投資のハードルは上がっています。
でも、見方を変えれば、競合が減るということでもあります。誰でも簡単に儲かる時代が終わり、きちんと戦略を立てて実行できる投資家だけが生き残る時代になったのです。
僕自身、まだ1棟目しか持っていない駆け出し大家です。でも、こういう時代だからこそ、焦らず、しっかりと物件を見極めて、着実に資産を増やしていきたいと考えています。
一緒に、この変化の時代を乗り越えていきましょう。
この記事について、ご意見や質問があればコメント欄でお聞かせください。あなたの地域の市場動向などもぜひ教えていただけると嬉しいです！
