こんにちは、ヒロリンゴです。
先日、不動産業者さんから気になる話を聞いたんです。
「ヒロリンゴさん、最近は定期借家契約にする大家さんが増えてるんですよ。家賃高騰で、再契約の時に値上げできますからね」
…定期借家契約？
正直、名前は聞いたことあるけど、詳しくは知らなくて。僕のアパートは全部「普通借家契約」で運営してるので、あまり気にしてませんでした。
でも帰宅してからネットで調べてみたら、「これ、結構大きな違いがあるじゃん…！」と驚いてしまって。ベランダの多肉植物に水やりしながら、妻に「定期借家契約って知ってた？」って聞いたら、「また難しいこと考えてるの？」って呆れられました（笑）。
今回は、僕が調べた定期借家契約と普通借家契約の違い、そして「地方の小規模大家は、今のままでいいのか？」という悩みを書いてみます。
なんで今、定期借家契約が増えてるの？
家賃がめちゃくちゃ上がってる都市部の話
まず驚いたのが、都市部の家賃の上がり方です。
住宅新報のデータを見てびっくりしたんですが、東京23区のワンルームマンションの平均家賃が10万3938円で、前年比+29%の上昇って…すごくないですか？
出典：ローツェ不動産鑑定「東京の賃貸家賃が高騰中！単身向けワンルームに異変」(2025年6月25日)
29%上昇って、もし僕のアパート（家賃2万円前後）で同じことが起きたら、2.6万円になるってことですよね。…いや、地方じゃ絶対無理ですけど。
賃貸市場が「売り手市場」になってる
もう一つ、調べてて分かったのが「空室率の低下」です。
株式会社タスのデータによると、東京23区の空室率は2021年終わり頃から緩やかに減少を続けて、コロナ禍から抜け出して都心に人が戻ってきてるみたいです。
出典：イエスリノベーション「賃料は上昇傾向！都心の空室率・家賃動向を解説」(2024年7月)
要するに：
- 家賃は上がってる
- でも入居希望者はいる
- 空室も少ない
こういう状況だと、大家側が「もっと有利な契約にしたい」って考えるのは自然な流れなのかもしれません。
そこで出てくるのが「定期借家契約」なんですね。
そもそも定期借家契約って何？
普通借家契約との一番の違い
僕も最初はよく分からなかったので、基本から整理してみます。
普通借家契約（僕が今使ってるやつ）
契約期間：通常2年
更新：入居者が希望すれば基本的に更新される
家賃：簡単には上げられない
退去：大家から解約するのはほぼ不可能要するに、「入居者を守る」契約です。
定期借家契約（最近増えてるやつ）
契約期間：1年〜3年（更新なし）
更新：期間満了で契約終了
家賃：再契約時に自由に設定できる
再契約：大家が拒否すれば退去こっちは、「大家の自由度が高い」契約みたいです。
「再契約可能」という不思議なパターン
調べてて、ちょっとややこしいなと思ったのが、「再契約可能」と書いてある定期借家契約。
LIFULL HOME’Sの記事にも書いてあったんですが、最近増えてるのがこのパターンらしいです。
どういうことかというと：
- 形式上は「期間満了で契約終了」
- でも「再契約できますよ」と謳っている
- ただし再契約するかは大家次第
- 再契約する時、家賃を自由に変更できる
入居者からすると、「住み続けられそう」に見えるけど、実際は大家の判断次第。家賃高騰が続いてる今、この「再契約可能」タイプが増えてるそうです。
出典：LIFULL HOME’S PRESS「再契約できる？できない？借り手を迷わせる定期借家が増加」(2025年)
大家側のメリットって何だろう？
ここから先は、僕なりに「大家にとってどういうメリットがあるのか」を考えてみました。
メリット1：家賃を市場価格に合わせられる
これが一番大きいみたいです。
普通借家契約だと：
2020年：家賃5万円で契約
↓
2025年：周辺相場が7万円に上昇
↓
でも既存入居者は5万円のまま（値上げ困難）定期借家契約だと：
2023年：家賃5万円で契約（2年契約）
↓
2025年：期間満了で再契約
↓
新家賃：7万円で提案（嫌なら退去）確かに、大家側からすると「機会損失を防げる」のは大きいですよね。
でも僕みたいに地方でやってる大家からすると、「そもそも周辺相場が上がってない」ので、あんまりメリット感じないかも…
メリット2：問題のある入居者を退去させやすい
これは分かる気がします。
普通借家契約では、家賃滞納とかがない限り、大家から解約できません。
でも実際は：
- 騒音トラブルを繰り返す
- ゴミ出しルールを守らない
- 近隣住民とトラブル
こういう「決定的な違反ではないけど困る」入居者っているんですよね。僕のアパートにも、以前ゴミ出しマナーが悪い人がいて困ったことがあります（アパート事件簿に書いた人です）。
定期借家契約なら、期間満了時に再契約を拒否できる。これは確かにメリットかも。
メリット3：将来の計画が立てやすい
例えば：
- 「3年後に建て替えを検討してる」
- 「5年後に売却予定」
こういう場合、普通借家契約だと立ち退き交渉が大変そうです。
でも定期借家契約なら、期間満了で自然に退去してもらえる。
…とはいえ、僕のアパートは建て替えとか売却とかの予定は全然ないので、これもあんまり関係ないかなぁ。
じゃあデメリットは？
メリットばかり見てると危ないので、デメリットも調べてみました。
デメリット1：入居者が集まりにくい
これ、めちゃくちゃ重要だと思います。
入居者の立場で考えると：
物件A：普通借家契約、家賃6万円
物件B：定期借家契約、家賃5.5万円
→ 多くの人は「長く住める」物件Aを選ぶ特にファミリー層（子どもの学校があるから引っ越ししたくない）や高齢者（引っ越しが負担）は、定期借家契約を敬遠するはず。
地方の僕のアパートで定期借家契約にしたら、誰も入居してくれない気がします…
デメリット2：家賃を安く設定しないといけない
調べた情報によると、定期借家契約の物件は、入居者を集めるために相場より10〜20%安く設定するケースが多いらしいです。
周辺相場：7万円
定期借家契約：5.6〜6.3万円（-10〜20%）結局、家賃を上げたくて定期借家契約にしても、当初の家賃が安いので意味ない…っていうジレンマがあるみたいです。
デメリット3：手続きが煩雑
これ、調べてみてびっくりしたんですが、定期借家契約って結構面倒なんですね。
普通借家契約：契約書を交わすだけ
定期借家契約：
- 契約書
- 書面での事前説明が必須
- 期間満了の1年前〜6ヶ月前に通知が必要
- 手続きを忘れると普通借家契約とみなされるリスク
出典：品川目黒不動産管理株式会社「定期借家契約の『再契約』で気を付けるトラブルとは？」(2025年11月4日)
僕みたいにズボラな性格だと、通知忘れそうで怖いです（笑）。
僕が調べて分かったこと
都市部と地方では全然状況が違う
いろいろ調べてみて、一番感じたのがこれです。
都市部（東京・大阪など）
- 家賃が上がり続けている
- 空室率が低い
- 入居希望者が多い
- → 定期借家契約が増える
地方（僕のエリア）
- 家賃は横ばい
- 空室率が高い（10〜15%）
- 人口減少が進んでいる
- → 普通借家契約のままじゃないと入居者が集まらない
僕のアパートがある地方都市は、明らかに後者です。
家賃を上げたくても、そもそも相場が上がってないし、空室リスクの方が大きい。定期借家契約にしたら、入居者が逃げちゃいそうです。
僕は当面、普通借家契約を続けます
いろいろ調べた結果、僕の結論はこうです：
今のところ、普通借家契約のままでいく
理由は：
- 地方は買い手市場のまま
- 空室率が高い
- 定期借家契約にしたら入居者が集まらない
- 長期入居者に支えられている
- 平均入居期間：5年
- 最長入居者：8年
- この安定感は普通借家契約だからこそ
- トラブル入居者がほぼいない
- 幸いにも、問題のある入居者がいない
- 「退去させたい」というニーズがない
- 手続きが面倒そう
- 通知とか説明とか、ちゃんとできる自信がない（笑）
でも、こういう場合は検討してもいいかも
もし以下のような状況なら、定期借家契約もアリかもしれないと思いました：
- 都心の新築・築浅物件：空室リスクが低い
- 外国人向け物件：滞在期間が限定的
- 将来の建て替え・売却が決まってる：立ち退き交渉が不要
- 問題入居者が多い物件：期間満了時に選別できる
僕のアパートはどれも当てはまらないので、今は普通借家契約のままでいいかなと。
今後どうなるのかな…？
これは完全に僕の予想ですが
都市部
- 家賃高騰が続きそう
- 定期借家契約がもっと増えるかも
- 特に新築物件はほとんど定期借家になるかも？
地方
- 空室率が高いまま
- 入居者確保が最優先
- 普通借家契約が主流のまま
地方の大家にとっては、「いかに長く住んでもらうか」が勝負ですよね。
僕がこれからやろうと思ってること
- 情報収集を続ける
- 定期借家契約を実際に導入してる大家さんの話を聞く
- 不動産業者に市場動向をヒアリング
- 空室が出たら試してみるかも
- もし今後空室が出たら、1部屋だけ定期借家契約で募集してみる
- 反応を見る
- いきなり全室切り替えるのはリスク高すぎ
- 入居者との信頼関係を大切に
- どんな契約形態でも、結局は人と人
- 迅速な対応、丁寧なコミュニケーション
- これができていれば、長期入居してもらえるはず
僕は、ベランダの観葉植物を育てるように、入居者との関係も大切に育てていきたいです（笑）。
まとめ｜焦らず、自分の状況に合った選択を
定期借家契約について調べてみて、いろいろ分かりました。
確かに大家にとってメリットが大きい契約形態だけど、全ての物件に最適とは限らない。
定期借家契約が向いてそうな物件
- 都心の人気エリア
- 駅近、築浅
- 外国人向け
- 将来の建て替え・売却予定がある
普通借家契約が向いてそうな物件
- 地方の物件
- 空室率が高いエリア
- ファミリー層がターゲット
- 長期安定収入を重視
僕みたいな地方の小規模大家は、焦って定期借家契約に切り替える必要はないと思います。
大切なのは、自分の物件、エリア、入居者層に合わせた判断。
世の中のトレンドに流されず、冷静に考えていきたいですね。
あなたの物件は普通借家契約ですか？定期借家契約ですか？もし経験があれば、コメント欄で教えてください。情報交換しましょう！
