「地方アパート経営、空室が埋まらなくて不安……」 「実際の収支ってどう動くの？ 綺麗なシミュレーションじゃなく現実が見たい」
こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。 不動産投資は「買って終わり」ではありません。運営力で収益はここまで変わるという現実を、僕の2023年〜2025年のリアルなレントロール（家賃表）と共に公開します！
1. 【2023年】どん底の入居率60%台
2023年の後半、僕のアパートは危機的状況にありました。 レントロールを見ていただくとわかりますが、11月・12月は入居率が**70%〜60%**まで下落。月間の家賃合計も17万円台まで落ち込みました。
- 苦悩: 「このまま空室が続いたら……」という恐怖。
- 原因: 退去が重なり、従来の不動産屋さんのリーシング（客付け）だけでは追いつかない状態でした。とにかく私のお願いしている不動産屋さんは大きい不動産屋さんなので、弱小アパートは後回しにされるんです。。。。
2. 【2024年】ジモティー戦略と「攻め」のリーシング
このままでは終われない。僕は自ら「ジモティー」をフル活用し、客付けに動きました。 その結果、2024年の夏場（7月〜9月）には入居率100%を達成！
- 成果: 年間合計収益は2,848,070円。前年比で約25万円のアップです。利回り17.2％！
- 気づき: 地方物件でも、大家が主体的に動けば流れは変えられる。
3. 【2025年】家賃アップと安定稼働の両立
そして最新の2025年。 特筆すべきは、単に入居率を戻しただけでなく、**「家賃の適正化（実質的な値上げ）」**にも成功している点です。
- 実績: 4月から9月まで半年間連続で入居率100%を維持！
- 収益: 年間合計収益は2,968,070円。2023年と比較して、年間で約37万円もキャッシュフローを改善させることができました。利回りはなんと18％！！
サラリーマン大家が「V字回復」できた3つの理由
今回の3年間のデータから、僕が学んだ成功の秘訣は以下の通りです。
- 家賃保証会社「CASA」の徹底活用： 大家自らが、入居希望者の申込書を締結し、もちろん入居審査があるのですが、しっかりとした会社で、夜逃げや滞納のリスクをカバーし、さらには孤独死にも対応（これは嬉しいですけど、これをお願いすことは一生なしでいきたい）、大家による柔軟な入居を可能にしました。
- ジモティーによる直接集客： 不動産屋任せにせず、自分でターゲットにアプローチしたことが功を奏しました。
- 入居者への「性善説」対応： 時には初期にお金を持たない人の家賃を待つなど、苦しいけど柔軟な対応が、長期入居や新たなご紹介に繋がっています（たまに夜逃げもされますが……笑）。
最後に：数字は嘘をつかない
不動産投資は、数字を直視することから始まります。 僕のレントロールを見て、「自分にもできるかも」と思った方、「地方アパートはやっぱり大変そう」と思った方、様々だと思います。
でも、この「泥臭い運営」の先にしか、脱サラへの道はありません。 僕の経験が、あなたの投資判断の参考になれば嬉しいです！
