「物件は見つかった。でも、銀行が貸してくれなきゃただの紙芝居だ……」
こんにちは、ヒロリンゴです。 いよいよ大家デビューへの最終ハードル、「銀行融資」の窓口へ突撃した時のお話です。 初めての方は「何を話せばいいのか」「落とされたらどうしよう」と不安ですよね。僕が実際に持参した資料と、現場での生々しいやり取りを公開します！
■ 1. 「根回し」こそがサラリーマン大家の必勝法
僕は最初から一見さんで窓口に行ったわけではありません。 不動産屋さんに渡していた「僕の本気度が詰まった属性資料」を、担当者さんが事前に銀行へ持ち込み、根回しをしてくれていたんです。 おかげで、僕が椅子に座った時には既に「前向きな空気」が出来上がっていました。紹介の力、恐るべしです。
■ 2. 銀行員を唸らせた「自作の辛口事業計画書」
銀行へ持参した資料は、身分証や源泉徴収票はもちろんですが、一番の武器は「自作の事業計画書」でした。
不動産屋さんが作る計画書って、15年間ずっと満室、家賃も1円も下がらない……なんていう「夢物語」が多いんですよね。 僕はそれをあえて無視し、
- 家賃は年々下落
- 空室率は10〜20％で見込む
- 将来の大規模修繕費をあらかじめ計上 という「超辛口シミュレーション」を持っていきました。
「不動産屋さんの計画は甘すぎるので、自分で作ってきました」
そう言うと、銀行の担当者さんは「その通りですね！」と笑ってくださいました。 この瞬間、「この客は事業を理解している」という信頼を勝ち取ったと確信しました。
■ 3. 窓口で実際に聞かれた「5つの質問」
和やかな雰囲気の中でも、チェックは鋭いです。
- 今の会社のこと: （安定して給料が入るか？＝返済原資の確認）
- 規模拡大の意欲: （今回限りか、今後も太い顧客になるか？）
- 自己資金の確認: （手付金100万円以外に出せる予備費はあるか？）
- 希望の融資期間: （耐用年数との兼ね合いをどう考えているか？）
- 連帯保証人の有無: （万が一のバックアップはいるか？）
これらに淀みなく答え、あとは本審査の結果を待つのみ。1週間のドキドキタイムの始まりです！
ヒロリンゴ流・深掘り豆知識
- 銀行が「自作計画書」を喜ぶ本当の理由: 銀行員が最も恐れるのは「家賃さえ入れば返済できる」と楽観視している素人大家だと思います。自ら辛口のシミュレーションを作ることは、銀行に対して「ストレス耐性（悪化時の対応力）」があることを証明するはずです。これは「定性評価」と言って、数字以外の信頼ポイントを劇的に上げます。
- 「自己資産証明」の作り方: 単に通帳のコピーを出すだけでなく、「資産一覧表」をエクセルで作るのがヒロリンゴ流。預貯金、株、生命保険の解約返戻金などを一覧にまとめ、最後に「ネット資産額（資産ー負債）」を明記しました。銀行員が資料を作る手間を省いてあげるのが、スピード回答を引き出すコツだと思います！
