【2021年成績公開】平均入居率90%！不動産屋に頼らず「自力」で満室を勝ち取った1年

こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。

2020年の「税務署お尋ね事件」や「入居率急落の冷や汗」を乗り越え、迎えた2021年。

この年は、私にとって「大家としての自立」を決定づける、非常に濃い1年となりました。

1棟目の地方1Kアパート（10部屋）。「満室なんて都市伝説か？」と思っていた私が、どうやって奇跡の5カ月連続満室を達成したのか。その裏側をすべてお話しします。

★ ヒロリンゴの成長記録（年次成績一覧）

２０２０年の成績を振り返る

2021年：本ページ

２０２２年の成績

２０２３～２０２５年の成績

1. どん底の80%スタート。「待つ」のをやめた瞬間

2021年の幕開けは、決して華やかなものではありませんでした。

1月の入居率は80%。2部屋がポッカリと空いた状態です。

管理会社に電話しても、「今は時期が悪いですね」「もう少し様子を見ましょう」という、いつもの決まり文句。

「その『様子見』の間に、俺のローン返済は待ってくれないんだよ！」と心の中で叫びました。

地方の家賃2万円台の物件。不動産屋さんが本気にならないなら、オーナーである僕が誰よりも本気になるしかない。

ここで、前年に手応えを感じていた「あの武器」を本格始動させることを決意します。

2. ジモティー戦略の爆発と「ヒロリンゴ流」客付け術

そう、地元の掲示板「ジモティー」です。

2月、サラリーマンの仕事が終わった後の深夜、私はひたすらスマホを叩きました。

「どうすれば、数ある物件の中から私の部屋を選んでもらえるか？」

考え抜いた末、以下の3点を徹底しました。

圧倒的な写真映え： 100円ショップの小物でデコレーションし、広角レンズで撮影。「ここなら住みたい」と思わせる1枚を追求。
超速レスポンス： 問い合わせが来たら5分以内に返信。相手の熱が冷める前に内見予約を取り付けました。
「オーナー直」の安心感： 仲介手数料ゼロはもちろん、入居時のちょっとした困りごとも「僕がなんとかします！」と直接アピール。

この泥臭い営業が功を奏し、春から夏にかけて1部屋、また1部屋と埋まっていきました。

3. 悲願の「5カ月連続満室」でゴール！

そしてついに、8月に全10部屋が埋まり、「満室」の二文字が！

驚くべきことに、そこから退去が出ることなく12月まで駆け抜け、12月31日を最高の笑顔で迎えることができました。

さらに、ただ埋めるだけではありません。

空室が出るたびに設備を整え、家賃を500円、1,000円と「チビチビ」値上げ。

その結果、年間家賃収入は前年比でプラス20万円という、ボーナス級の成果を叩き出したのです！

4. 2021年・最終成績（驚愕の利回り18%超え！）

それでは、購入当初と2021年末の数字を比較してみましょう。

項目	購入当初（2019年）	2021年末（現況）
満室時家賃収入	225,000円/月	250,000円/月
年間想定収入	2,700,000円	3,000,000円
購入金額	16,500,000円	16,500,000円
表面利回り	15.5%	18.1%
返済比率	48.4%	41.2%

なんと、利回りは驚異の18.1%まで上昇！

返済比率も40%台前半まで下がり、キャッシュフローに大きな余裕が生まれました。

「地方の高利回り物件は管理が大変」と言われますが、「大家が動けば、数字は変えられる」。

それを証明できたのが、この2021年でした。

まとめ：2022年、さらなる飛躍へ

2021年は「守り」から「攻め」に転じ、自力で満室を勝ち取った1年でした。

この成功体験が、次なる物件購入への自信へと繋がっていきます。

しかし、不動産投資の世界は甘くありません。

満室に浮かれていた私に、2022年はまた新たな試練が待ち受けていたのです……。

ヒロリンゴおすすめ本について

「不動産投資に興味はあるけど、数千万円の借金をするのが怖くて一歩が踏み出せない……」「区分マンションがいいのか、一棟がいいのか、結局どっちなんだ！」

そんな風に悩んで、夜も眠れずにスマホで検索ばかりしていた時期が、僕にもありました。そんな僕の弱気な心に、「おい、目を覚ませ！自由になりたいんだろ？」と強烈なアッパーカットを叩き込んでくれたのが、この一冊です。
石原博光著：
『［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！』
この本は、まさに「地方高利回り一棟アパート」という、僕が今戦っているフィールドの教科書。著者の石原さんも、元々はごく普通のサラリーマン。そこからどうやって「家賃年収」を積み上げ、自由を手に入れたのかが、これでもかというほど具体的に書かれています。

この本の「ここ」に勇気をもらった！

① 「地方・ボロ・一棟」は宝の山！

多くの本が「都心の新築が安心」と説く中で、石原さんは真逆。 「地方の古い物件を安く買って、ピカピカに直して満室にする。これこそが最速で資産を作る道だ」。この言葉に、資金力のないサラリーマンだった僕は「これだ！これなら俺にもチャンスがある！」と震えました。僕が地方の1K物件に突っ込めたのは、間違いなくこの教えがあったからです。