こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。
2022年に利回り18.5%を達成し、「もう不動産なんて余裕だろ」と高を括っていた私を待っていたのは、人生最大のピンチでした。
今回は、2023年から2025年にかけて、私のアパートが崩壊の危機からどうやって「不死鳥」のように蘇ったのか。その全記録を公開します。
★ ヒロリンゴの成長記録（年次成績一覧）
- [2020年の成績：ジモティーとの出会い]
- [2021年の成績：自力で満室を勝ち取る]
- [2022年の成績：夜逃げを乗り越え利回り18%]
- 2023〜2025年：本ページ（完結編）
1. 2023年の悪夢：空室率40%という暗雲
2023年末。安定していたはずの物件に、負の連鎖が起きました。
退去が退去を呼び、気づけば10部屋中4部屋が空室に。入居率60%（空室率40%）。
そうです。2020年に私がもっとも恐れていた「家賃収入 ＜ ローン返済」のデッドライン。ついに銀行への返済を自分の給料から持ち出すという、サラリーマン大家失格の状態に陥ってしまったのです。
「このままでは破産する……」
夜も眠れない日々が続きました。
2. 2024年：ヒロリンゴ流「極限の客付け」と大逆転
2024年、私は「何が何でも埋める」と心に決め、これまでの経験をすべて注ぎ込みました。
- ジモティー再強化： 写真をプロ級に撮り直し、内見者にはその場で「契約のメリット」を熱弁。
- 初期費用の徹底排除： 礼金・敷金はもちろん、初月のフリーレントも大胆に提示。
- 管理会社との共闘： 「営業促進費（AD）」を積み増し、地域の仲介店舗を自分の足で一軒一軒回り、「ヒロリンゴの物件を最優先で決めてくれ！」と頭を下げました。
その泥臭い努力が、2024年後半に結実します。
1部屋埋まり、また1部屋埋まり……ついに4部屋すべての入居が決定！
3. 2025年：ついに「真の満室」と盤石の財務基盤へ
迎えた2025年。
空室地獄を経験したことで、私の物件管理スキルは一段上のレベルに到達していました。
入居者満足度を高める工夫を凝らし、「退去させない経営」にシフト。その結果、2025年は年間を通して入居率100%をほぼ維持することができたのです。
4. 2025年末・最終成績（ついに利回り18.8%へ！）
それでは、激動の5年間の集大成をご覧ください。
| 項目 | 購入当初（2019） | 2022年末 | 2025年末（現在） |
| 満室時家賃収入 | 225,000円 | 254,000円 | 258,000円/月 |
| 年間想定収入 | 2,700,000円 | 3,048,000円 | 3,096,000円 |
| 表面利回り | 15.5% | 18.5% | 18.8% |
| 返済比率 | 48.4% | 40.6% | 39.8% |
家賃は限界かと思われましたが、さらに微増させ、ついに利回りは18.8%に。 返済比率もついに30%台に突入しました。これはもう、多少の空室が出てもびくともしない「最強のキャッシュマシーン」の完成です。
脱サラの足音が聞こえてきた。かも？
空室率40%という地獄を見たからこそ、今の強い自分があります。
不動産投資は、単なる数字のゲームではありません。「トラブルをどう乗り越えるか」という経営者としての姿勢が、そのまま数字に現れるのです。
2019年に1棟目を購入してから約6年。
ついに私は、会社に頼らなくても生きていける「確かな手応え」を掴みました。でも、現在の状態で脱サラするならば、まだ野垂れ死にます。
ヒロリンゴの挑戦は、ここで終わりではありません。
次なる物件、そして「完全なる脱サラ」へ向けて、物語は次の章へと続きます。
