束の間の満室
2019年夏に購入した１棟目。地方１Kの１０部屋。。。なかなか満室は困難です。それでも2020年は年間を通して入居率87.5％。まずまずの成績だと思っています。途中、2カ月のみ満室でしたが、喜んでいたのは束の間で、その2カ月後には80％へ下落、さらに５カ月後には70％に下落。かなりの冷や汗。。。僕のアパートの場合、60％まで入居率が落ちてしまうと、収入と融資返済が逆転してしまいます。融資返済の手出しだけは避けたい。不動産管理会社も頑張ってくれているのかもしれないが、家賃20,000円～25,000円のレンジのこのアパート、成約がとれても、不動産管理会社にとっては大した営業促進費にはならない。もし、僕が担当だったら、あまり本気になれないのもわかる。このまま不動産会社に頼っていてはラチがあかないと思い、とうとう自分で入居者を探すことを決意！
頼れるジモティー掲示板
ジモティー 無料の広告掲示板
不動産会社にはあらかじめ、このままではラチがあかない話をして、ジモティー掲載で募集して良いか確認。「OKですが、余りオススメはしません。ジモティー募集で入居する方は余り良い噂は聞きません。」と渋い返答でした。切羽詰まった僕は「それはあんたの偏見だぁ！そんなの関係ねぇ！」とは言いませんでしたが、そんな気持ちですぐに賃貸募集を「オーナー直物件」として開始。
もちろんうたい文句は
「オーナー直！仲介手数料なし！」
掲載後、３日目で意外に早いレスポンスありました。内見をしたいという男性からの連絡あり、サラリーマンの仕事が終わった夕方に対応しました。その場で「来月から入りたいです。」との回答あり！ジモティー素晴らしい！しかも利用料無料！
ただ、難点がいくつかありまして、まだ初心者ですし、サラリーマンですし、自分の携帯番号の掲載はしたくありません。
１）まず、やり取りがジモティーの掲示板のみ。これがなかなか面倒くさい。自分の直アドレス、電話番号は教えてはいけないというルールになっています。なので、待ち合わせの寸前まで、ジモティー掲示板でやりとり。デジタル技術を駆使して、アナログをやってるような感じでした。
それと、まだ法人ではないため、
２）１つ以上の物件掲載をしてはダメ。一つ決まったら、また一つ掲載というのを繰り返さなければならないというのが難点ですが。。。
それでも、全然素晴らしい！ジモティー使える！
その後、３つの部屋をジモティーで入居付けできました。
２０２０年成績全容
最終的に入居率90％で年末を迎えることができました。感謝です。
当初のレントロール
満室時：225,000円×12ケ月＝2,550,000円、購入金額：16,500,000円、利回り：15.5％
でしたが、微妙に家賃を上げながら、推移させており、現況、もし、満室がかなうと、
満室時：233,000円×12ケ月＝2,796,000円、購入金額：16,500,000円、利回り：16.9％
満室時返済比率も48.4％→44.2％と下がっており、少しずつ改善を重ねながら成長させることができました！
