「表面利回り15％！これなら余裕で脱サラだ！」
……そう思って浮かれていた過去の自分に、僕はベランダの多肉植物に水をやりながら、キンキンに冷えた冷水を浴びせてやりたいです。
こんにちは、ヒロリンゴです。
不動産投資で一番大切なのは、実は「利回り」ではありません。銀行との付き合いを左右し、僕たちの生活を守る本当の数字は「返済比率」だと思っています。
今回は、僕の1棟目の2020年現在の生々しい「返済比率48.4％」という数字を解剖しながら、地方大家が生き残るための「融資戦略」と「シミュレーションの極意」を語ります！
■ 返済比率とは、銀行から見た「あなたの通信簿」
返済比率とは、簡単に言えば「家賃収入のうち、どれだけを銀行に持っていかれるか」の割合です。
計算式：年間ローン返済額 ÷ 年間家賃収入 × 100
「半分残るならいいじゃん！」と思いましたか？……甘いです！そこから「税金・経費」という魔物たちが次々と襲いかかってきます。
銀行はこの数字を見て、「この大家さんは空室が出ても倒れないか？」を判断します。つまり、次の融資を受けられるかどうかの分かれ道なんです。
■ ヒロリンゴ1棟目の「融資シミュレーション」を公開！
僕が1,650万円で購入した1棟目のスペックを公開します。ここから、銀行融資のリアルを感じてください。
- 年間返済額： 約125万円
- 満室時年間家賃： 約258万円
- 返済比率：48.4％
一般的に「50％以下なら合格」と言われますが、実際に運営してみると、この「48.4％」は結構タイトです。
なぜなら、ここから管理費、固定資産税、突発的な修繕を引くと、手元に残る現金（キャッシュフロー）は月額「約6.8万円」だからです。
ここにさらに、あの恐ろしい**「デッドクロス」**が牙を剥きます。
🔗 デッドクロスで手残りが消える！？恐怖の実録はこちら
■ なぜ「40％以下」を目指すべきなのか？
もし銀行交渉を頑張って、融資期間を延ばしたり金利を下げたりして、返済比率を35％に抑えられていたら？
月々の手残りは10万円を超え、脱サラへのスピードは2倍になっていたでしょう。
返済比率が低いほど、銀行からの融資評価は上がり、「2棟目も貸しますよ」という有利な提案が届くようになります。
■ 【高単価】返済比率をコントロールする3つの黄金技
① 銀行・融資の「期間」を限界までハックする
地方築古物件なら、どれだけ融資期間を長く引けるかが勝負です。
「早く返したい」という気持ちは捨て、月々の返済額を下げて手元現金を厚くする（キャッシュイズキング）のがヒロリンゴ流です。
🔗 指値を通し、銀行から融資を引き出した実戦記
② 税金を見据えた「実質」シミュレーション
満室想定の甘い計画は捨てましょう。常に空室15％を引いた「実態」で計算し、シミュレーションすること。これが経営者としての節税の第一歩です。
③ 運用シミュレーションで「出口」を逆算する
数年後、利息部分の経費が減り、税金が増えるタイミングが必ず来ます。
返済比率に余裕がないと、節税対策として「小規模企業共済」に積み立てる余裕すらなくなってしまいます。
🔗 節税しながら「手残り」を再運用する方法
■ 最後に：返済比率は「経営の健康診断書」
僕の48.4％は「ギリギリ健康」ですが、これから始める方はぜひ「40％台前半」を狙ってください。
利回りに騙されず、返済比率で物件を丸裸にする。
銀行を味方につけ、税務署と賢く付き合う。
これが地方大家として生き残り、自由を手に入れる唯一の道です！
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