こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。
2019年に購入した地方1K・10部屋の1棟目。
2020年は入居率80%、2021年は90%……と着実に階段を登ってきましたが、迎えた2022年。
ついに「平均入居率98%」という、地方ボロ物件としては驚異的な数字を叩き出すことができました！
しかし、その裏側では「夜逃げ」という、不動産投資の洗礼（？）を浴びる大事件も発生。今回は、絶望を希望に変えた激動の1年を振り返ります。
★ ヒロリンゴの成長記録（年次成績一覧）
- 2020年の成績を振り返る
- 2021年の成績を振り返る
- 2022年：本ページ
- 2023年〜2025年の成績へ進む
1. 「夜逃げ」発生！不動産屋の予言が的中！？
2022年の序盤、順調に見えた経営に激震が走りました。
ある日、見知らぬ番号から着信からの1本の電話。
でも、ヒロリンゴはタダでは起きあがりません。
2. 「それでもジモティー！」開き直りの精神
「夜逃げは確かに痛い。でも、一番痛いのは『空室が続くこと』だ！」
そう開き直った私は、夜逃げ現場の片付けが終わるやいなや、再びジモティーに掲載を開始しました。（笑）
だって、夜逃げ以上に悪いことなんてそうそう起きません。
「次はいい人が来るはず」と信じ、自ら客付けに奔走。その結果、またもやスピード成約！
この「トラブルを恐れないメンタル」こそが、満室経営には不可欠だと痛感しました。
3. 家賃アップの秘策！「無料Wi-Fi強制セット」大作戦
築年数が経過している私の物件。普通に募集していては選ばれません。
そこで2022年に仕掛けたのが、「全室無料Wi-Fiの導入」です。
今の時代、ネット無料は必須設備。でも、ただ導入するだけではキャッシュフローを削るだけです。そこで私は「ヒロリンゴ流」の交渉を行いました。
- 導入コスト： ３０万円！（当然融資で！銀行さんも喜ぶ）
ランニングコスト： 月額約11,000円 - 入居者への還元： 「爆速ネットが使い放題」という価値を提供
- 家賃改定： 維持費を全10部屋で分配し、1部屋あたり＋1,000円の家賃増額をお願いしました。
「ネット代を個人で契約するよりずっとお得ですよね？」という提案を受け入れていただき、実質的な家賃アップに成功。
最終的に、年間家賃収入は前年比でさらに30万円弱アップしました！
4. 2022年・最終成績（利回り18.5%の極致へ）
それでは、昨年の驚異的な数字を公開します！
| 項目 | 購入当初 | 2021年末 | 2022年末（現況） |
| 満室時家賃収入 | 225,000円 | 250,000円 | 254,000円/月 |
| 年間想定収入 | 2,700,000円 | 3,000,000円 | 3,048,000円 |
| 購入金額 | 16,500,000円 | 16,500,000円 | 16,500,000円 |
| 表面利回り | 15.5% | 18.1% | 18.5% |
| 返済比率 | 48.4% | 41.2% | 40.6% |
利回りはついに18.5%に到達。返済比率も40%を切り始め、財務体質は最強クラスに。
自画自賛ですが、サラリーマンをやりながらここまで物件を「磨き上げた」自分を褒めてあげたいです！
まとめ：2023年への展望
2022年は、夜逃げという荒波を乗り越え、入居率98%という「ほぼ満室」を1年通して維持できました。
ただ、正直に言うと、家賃の値上げもそろそろ限界値（地域の相場）に近いと感じています。
2023年は、この安定を維持しつつ、さらに次のステージへ向かうための準備期間になりそうです。
ヒロリンゴの脱サラロード、まだまだ止まりませんよ！
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