「表面利回り15％！これなら余裕で脱サラだ！」 ……そう思って浮かれていた過去の自分に、僕はベランダの多肉植物に水をやりながら、冷や水を浴びせてやりたいです。
こんにちは、ヒロリンゴです。 実は、不動産投資で一番大切なのは「利回り」ではありません。本当に見るべきは「返済比率」です。 今回は僕の1棟目の生々しい「返済比率48.4％」という数字を解剖しながら、地方大家の厳しい、でも希望のあるリアルを語ります！
■ 返済比率とは「自由のバロメーター」である
返済比率とは、「家賃収入のうち、どれだけを銀行に持っていかれるか」の割合です。
計算式：年間ローン返済額 ÷ 年間家賃収入 × 100
例えば家賃収入300万円で返済150万円なら、比率は50％。 「半分も残るならいいじゃん！」と思いましたか？……甘いです！そこから「経費」という魔物が襲いかかってきます。
■ ヒロリンゴ1棟目の実数値を公開！
僕の1棟目（1,650万円で購入）のスペックはこうです。
- 年間返済額： 約125万円
- 満室時年間家賃： 約258万円
- 返済比率：48.4％
一般的に「50％以下なら合格」と言われますが、実際に運営してみると、この「48.4％」という数字は、実は結構タイトです。 なぜなら、ここから管理費、固定資産税、突発的な修繕を引くと、手元に残る現金（キャッシュフロー）は年間約80万円、月額に直すと「約6.8万円」だからです。
■ なぜ「40％以下」を目指すべきなのか？
もし返済比率を35％程度に抑えられていたら、月々の手残りは10万円を超えていたでしょう。 返済比率が低いほど、空室が出ても、エアコンが壊れても、銀行に「経営が危ない」と睨まれることなく、夜ぐっすり眠れるようになります。
■ 【深掘り】返済比率をコントロールする3つの技
- 「融資期間」を限界まで延ばす: 地方築古なら、どれだけ長く引けるかが勝負。月々の支払いを下げ、手元現金を厚くするのがヒロリンゴ流です。
- 「実質利回り」で計算する: 満室想定ではなく、常に空室15％を引いた「実態」でシミュレーションすること。
- 「デッドクロス」を意識する: 数年後、元金返済が増えて利息の経費算入が減ると、帳簿上の黒字に税金が襲いかかります。返済比率に余裕がないと、ここで詰みます。
■ 最後に：返済比率は「経営の健康診断書」
僕の48.4％は「ギリギリ健康」ですが、これから始める方はぜひ**「40％台前半」**を狙ってください。 利回りに騙されず、返済比率で物件を丸裸にする。これが地方大家として生き残る唯一の道です！
