【2019年一棟目購入】ビビって一度は見送った物件を「1,650万円」で掴み取った執念の実録

「不動産投資に興味はあるけれど、最初の一歩が怖くて踏み出せない」「普通のサラリーマンはどうやって運命の1棟目に出会うの？」

こんにちは、ヒロリンゴです。今回は、僕がどう悩み、どう動き、どうやって1棟目を手に入れたのか。その「泥臭すぎるプロセス」をすべて書き残します。

■ 不動産業者の「本気度スイッチ」を押す方法

ド素人が電話で「良い物件ください」と言っても、正直、相手にされません。僕がやったのは「直接訪問」と「属性資料の持参」です。

自分の細かい経歴書（プロフィール）
過去3年分の源泉徴収票

これらを束にして持参しました。「この客は融資審査が通りそうだし、本気だ」と思わせることが、水面下情報（非公開物件）を引き出す第一歩です。

■ 血眼の物件探しと「理想」の妥協

2016年から探し始め、毎晩、血眼になって「楽待」「健美家」などポータルサイトを徘徊しました。最初はRC（鉄筋コンクリート）に憧れましたが、価格が高い。木造は法定耐用年数の関係で融資がつきにくい。悩んだ末に導き出した僕の戦略は、「耐用年数内の重量鉄骨造」への絞り込みでした。

■ 恐怖で一度は逃げ出した「2,000万円」の物件

そんな時、ある物件に出会います。

鉄骨2階建（1K×10戸）
価格2,000万円 / 表面利回り12.9％
築29年 / 駐車場5台

すぐに見に行きました。でも、いざ買うとなると急に怖くなったんです。「地方の1Kに客付けできるのか？」「築古なので、修繕地獄になるんじゃ……」結局、僕はビビって逃げ出しました。今思い出しても情けないほど震えていました。

■ 執念の再会！「2番手」からの大逆転

半年後、あの物件が「1,800万円」に値下げされているのを発見！「買い付けが1件入ってます。出すなら2番手です」と不動産屋。

直感でした。これを逃したら一生大家になれない。僕はダメ元で、さらに強気の指値（価格交渉）をぶつけました。「1,650万円なら買います。手付金100万円、即決です！」

不動産屋からは呆れられましたが、なんと1番手が融資がとおらず白紙撤回に！運命の女神が、僕に微笑んだ瞬間でした。「ヒロリンゴさん、運が良いです。売主さん売り急いでるみたいで1,650円でOKだそうです」

■ 誠実な支店長との「金利」を巡る攻防

物件は押さえた。次は最大の難関、アパートローンの開拓です。地元の地銀に飛び込み、非常に誠実な支店長さんと出会いました。

ヒロリンゴ「なんとか、金利1％台でお願いできませんか……！」僕は必死に食い下がりました。キャッシュフローを最大化させるため、1％台はどうしても譲れないラインだったんです。

数日後、支店長さんは申し訳なさそうに、でも非常に丁寧に説明してくれました。「ヒロリンゴさん、本部と最大限掛け合いました。しかし、以下の理由で1％台は届きませんでした……」

事業実績の不足: 僕にとってこれが初めての不動産賃貸業であること。
耐用年数の超過: 築29年の軽量鉄骨造であり、銀行規定の軽量鉄骨造の耐用年数（27年）を既に超えていたこと。

「ですが、ヒロリンゴさんの熱意を汲み、当行として今できる最高の条件を引き出しました！」
提示されたのは、金利2.5％、融資期間15年。

「ヒロリンゴさん、５年後に利率変更ができます。この５年間のヒロリンゴさんの実績が良好であれば、金利引き下げは可能です。頑張ってください。」
実績ゼロのサラリーマンに対し、耐用年数超えの物件でここまで条件を引っ張ってきてくれた。「ありがとうございます、その条件でお願いします！」支店長さんの誠意に、僕は心からの感謝と共に、プロの大家としての覚悟を決めました。