こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。
前回の記事で「不動産投資は神メリットだらけ！」とお伝えしましたが、そのまま不動産屋さんに駆け込もうとしている方、ちょっとだけストップです。
ベランダの多肉植物だって、太陽の光（メリット）だけでは育ちません。時には厳しい雨風（リスク）にさらされて弱ります。不動産投資も同じ。光が強ければ、その分だけ影も濃いんです。
今回は、僕が7年間の不動産事業で冷や汗をかきながら学んだ、不動産投資の「デメリット」をきれいごと抜きでお話しします。
1. 「第2の柱」の裏にある「空室・滞納」の恐怖
毎月決まった日に家賃が入る「私的年金」は最高です。でも、それは「入居者がいて、かつ家賃を払ってくれれば」という大前提があります。
- 現実の厳しさ： 空室が数ヶ月続けば、僕らサラリーマンの給料から数十万円のローン返済を補填することになります。さらに「家賃滞納」はもっと厄介です。住んでいるのに家賃が入らない。これは精神的にかなり削られます。
- ヒロリンゴの教訓： 僕は家賃保証会社（CASAさんなど）への加入を徹底しています。これだけで、滞納リスクの大部分は「経営システム」として回避できます。
ただし、心打たれたときは逸脱してしまうこともあります。。。
アパート事件簿：文無しK君のその後。大家、ついに「水で年越し」を宣告される！？
2. 「レバレッジ」の裏にある「借金」という精神的重圧
銀行から数千万円を借りて資産を拡大できるのは「魔法」ですが、裏を返せば、あなたは「数千万円の借金背負い」なります。
- 現実の厳しさ： サラリーマンとしての平穏な日常に、突如「数千万円の負債」という数字が乗っかります。これに耐えられず、夜も眠れなくなる人もいると思います。また、家族の理解がないと「パパ、怪しい宗教か何かにハマったの？」と家庭崩壊のリスクすらあります（笑）。
- ヒロリンゴの教訓： 家族には「数字」で説明しましょう。そして、万が一の時のための「団信」があるからこそ、これは「家族を守るための盾」なんだと共有することが大切です。
3. 「自分の努力で勝てる」の裏にある「修繕」の爆弾
「経営努力で収益を上げられる」のは楽しいゲームですが、建物の老朽化は残酷です。
- 現実の厳しさ： 給湯器の故障、雨漏り、外壁の剥がれ……。これらはある日突然やってきます。一度に数百万円が吹き飛ぶことも珍しくありません。「不労所得」なんて言葉を信じ切っていると、この出費で心が折れます。修繕については、漫画なみたいな事件が沢山あるので後々ブログでつづっていきます。
- ヒロリンゴの教訓： 僕は家賃の10％を最初から「修繕予備費」として別口座に隔離しています。「ないもの」として貯めておけば、爆弾が爆発しても「あ、予定通りね」と笑っていられます。
4. 「安定感」の裏にある「換金性の低さ」
不動産は株のように暴落しませんが、逆に「明日現金にしたい！」と思っても、絶対に無理です。
- 現実の厳しさ： 物件を売りに出して、買い手が見つかり、銀行の融資が降りて……。現金が手元に来るまで、半年〜1年はかかります。人生の急な入り用に対応できないのが、不動産の弱点です。
- ヒロリンゴの教訓： 「手元の現金をゼロにしてまで物件を買わない」こと。これが地方大家が生き残るための鉄則です。
まとめ：リスクを知れば「戦い方」が見えてくる
いかがでしたか？ 怖い話ばかりしてしまったかもしれません。 でも、「リスクがあること」自体は問題ではないんです。一番の問題は「リスクを知らないこと」です。
空室が怖ければ、客付けの勉強をする。修繕が怖ければ、予備費を積む。金利が怖ければ、固定金利を検討する。 事前に準備さえしておけば、これらはすべて「コントロール可能なハードル」に変わります。
「それでも、自分の人生を変えるために挑戦したい！」 そう思えるあなたなら、きっと強い大家になれるはずです。一緒に「守り」の固い経営を目指しましょう！
