こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。 2024年の幕開けは、まさに「嵐」のような衝撃から始まりました。 今でも忘れもしない1月の寒空の下、仕事中の僕のスマホが激しく震えたんです。
■ 支店長からの緊急着信「今から会社へお邪魔していいですか！？」
電話の主は、某地方銀行の支店長。
支店長「ヒロリンゴさん、仕事中すみません！今すぐお会いしたい。今から会社に行っていいですか！？」
ヒロリンゴ「えっ、うちの会社に？ いいですけど……何か悪い予感ですか？ 金利爆上げとか？」
……10分後。 支店長が愛車（スーパーカブ）を猛スピードで飛ばしてやってきました（ぶっ飛ばしては僕の勝手なイメージ）。 息を切らしながら支店長が差し出したのは、不動産屋のマイソクではなく、なんと「支店長オリジナル・エクセルシート」！
■ 驚愕のスペックと「耐用年数」の壁
そこに書かれていた数字を見て、僕は二度見しました。
- 価格： 4,500万円（税込）
- 土地評価額： 2,500万円（価格の半分以上が土地値！）
- 構造： RC造（鉄筋コンクリート）14戸
- 築年数： 46年
- 満室時家賃収入： 785万円（利回り17.4％！！）
「支店長、利回りは神レベルですけど……RCで築46年って、法定耐用年数（47年）がもう1年しかないですよ。長期融資、無理でしょ？」 すると支店長は不敵に笑い、言い放ったんです。
「私に任せてください。15年融資で、必ず通します！」
■ ヒロリンゴの「三段構え」交渉術！
ここで僕は「相続手放し案件」＝売主が売り急いでいる、という言葉を逃しませんでした。
【第一の矢：指値交渉】
「支店長！必ず買付をします。だから、もう300万円の値引き交渉をしていただけませんか！？３００万円の根拠はなんとなくです。」 支店長が目の前ですぐに電話交渉。
……「4,200万円は無理でしたが、4,250万円でOK出ました！」 （よっしゃあ！思惑通り！）
【第二の矢：プロパー融資の要求】
「支店長、先日、合同会社を作ったんです。1棟目の実績も加味して、プロパー融資（銀行独自の融資）でお願いできないでしょうか！？」
言うのはタダ。1棟目の実績を盾に、強気に攻めました。
【第三の矢：仲介手数料のカット】
飲み仲間の不動産会社一人社長に即電話。「社長、両手案件です！買いの段取りは僕が済ませました。書類作成の仲介をお願いします。その代わり、手数料は半額で！」
これも即承諾。その日のうちに買付証明を叩きつけました！
■ 物件を見ずに決めた「確信」の理由
実は今回、僕は購入物件を見に行きませんでした。
支店長が持ってきた写真とGoogleMapでの確認のみ。
「物件を見ずに買うなんて正気か？」と思われるかもしれません。
でも、以下の条件が揃えば良いと思っています。
- 土地値が価格の6割近い（出口戦略が盤石）
- 売主の融資元である銀行が持ってきた（内情を把握済み）
- スピード命（迷えば他の投資家に奪われる）
これに加え、２０１９年の一棟目からもう5年も不動産を探し続けて、いつまでも購入物件を選んでいるから決められないんだ！という自分への戒めもありました。
2週間後、支店長からの電話。 「融資、通りました！ 金利1.95％、15年、プロパー融資です！」
2024年1月、僕はサラリーマンの給与以外の「太い柱」をもう一本、手に入れました。 もちろん、その日は支店長と一緒に「体調不良」を理由に早退したのは言うまでもありません（笑）
