■ プロローグ：1円の経費が、K君の家賃より重い！？
ヒロリンゴです。
僕たちサラリーマン大家にとって、経費を1円積み上げるのは、K君から遅れた家賃を回収するのと同じくらい（いや、それ以上に！）価値があります。なぜなら、経費は「合法的に税金を減らす最強の武器」だからです。
1. 「収入」の罠：管理費を引く前の金額を書いてますか？
よくあるミスが、管理会社から振り込まれた「手取り額」を収入にしちゃうこと。
- ヒロリンゴ流・チェック: 管理手数料や清掃代が引かれた後の金額ではなく、「入居者が払った総額」を収入に書きましょう。引かれた経費は、別途「支払手数料」として計上します。
- 敷金の扱い: 退去時に返す敷金は収入じゃありません。でも「敷引き（返さない分）」が確定したら、その年の収入になります。
2. 「家事按分」の魔法：車もスマホもパソコンも大家の道具
僕たちサラリーマン大家は、私生活と仕事の境界線が曖昧ですよね。
- 自動車: 物件の見回りや、新しい1棟を探しに行く時のガソリン代、保険料。これ、「走行距離」や「使用日数」で按分すれば経費になります。
- スマホ: 2026年、管理会社とのやり取りは全部LINEや専用アプリ。通信費の一部をガッツリ経費に入れましょう。
【ヒロリンゴの証拠メモ】
「業務に直接必要であること」を説明できるのであればOK。
3. 減価償却：2026年の戦略的「定率法」
ここもけっこう忘れられがち。
- 建物附属設備を分ける: 鉄筋コンクリート（RC）の耐用年数は47年と長いですが、中の「給排水設備」は15年。これらを分けて登録するだけで、1年あたりの経費（減価償却費）が爆増します。
- 定率法の活用: 車両などは「定率法」を届け出れば、買った最初の年にドカンと経費化できます。
【2026年版】4年落ち中古車で500万円を一括経費計上！サラリーマン大家の節税テクニック完全ガイド
4. 2026年最新！「基礎控除」の階段を転げ落ちるな
令和7年度から基礎控除のルールが少し変わりました。
- マメ知識: 合計所得が2,500万円を超えると基礎控除が0円になります。
- ヒロリンゴの視点: まず、今のところ僕には関係のない数字です。そのうち関係したい数字でもあります。ただ、この僕でもサラリーマンの給与＋不動産所得＋もし物件を売却した利益が重なると、急に「控除なし」の崖っぷちに立たされることは十分ありえます。所得は余りなくても、常に自分の「合計所得」を意識するのが、経営者感覚です。
5. デッドクロスの恐怖：利息しか経費にならない現実
僕が今震えているのが「デッドクロス」です。２０１９年に購入した１棟目、今まで家賃収入は「減価償却費様」のおかげで少なく計上されていたのですが、昨年度、その壁は崩れ落ちました。。。
ローンの返済額のうち、経費になるのは「利息」だけ。元金の返済は経費になりません。
年数が経つほど利息は減り、経費が減り、税金だけが増える…。
だからこそ、今のうちに「少額減価償却資産（30万円未満のエアコンなど）」や「修繕積立金」を賢く計上して、キャッシュを残す訓練が必要なんです。この減価償却費のデッドクロスの恐怖は、近いうちにアップします。
■ エピローグ：会計ソフトは「次の物件」への地図
「簿記なんて難しそう」と思うかもしれませんが、安心してください。僕も全くわかりません。今のクラウド会計ソフトは帳優秀です。会計士という仕事はそのうちなくなっちゃうんじゃないかと思います。
会計ソフト記事↓
「青色申告」で最大65万円控除！大家が絶対に使うべき最強の節税術と準備
確定申告を終えたとき、通帳に残った「還付金」は、あなたが1年間大家として戦った「戦利品」です。そのお金で次の1棟の頭金とし、脱サラへの階段を一緒に登っていきましょう！
