「家賃は入っているはずなのに、なぜか通帳の残高が増えない……」
「むしろ、確定申告のあとに税金でキャッシュが吹き飛んだ！」
こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。
今日は、全国の築古大家さんが夜も眠れなくなるほど恐ろしい、あの言葉についてお話しします。そう、「デッドクロス」です。
■ そもそもデッドクロスって何？
「デッドクロス」なんて、プロレスの必殺技みたいな名前ですが、大家にとっては「利益は出ているはずなのに、手元の現金がゴリゴリ削られる地獄の逆転現象」のことです。
簡単に言うと、銀行融資の「元金返済」と、税金の計算上の「減価償却」が交差する瞬間を指します。
- これまでの天国： 「減価償却費」という、実際にはお金を払っていないのに「経費」として認めてもらえる魔法の盾がありました。
- これからの地獄： その聖なる盾が壊れた瞬間、魔法が解けます。帳簿上の利益がドカンと増えて、**「現金はないのに税金だけ爆増する」**という状態。
まさに、死の交差点。僕の場合、1棟目を購入して7年目……ついにこの死神と目が合ってしまいました。
■ 税理士さんとの震えるやり取り
先日、確定申告の打ち合わせで税理士の先生に「先生、今年も減価償却でガッツリ圧縮ですよね？」と軽いノリで聞いたんです。
先生、メガネの奥の目をキラリと光らせて一言。
「ヒロリンゴさん、残念ながら……償却費さまは昨年末で『成仏』されましたよ」
「えっ……？」
「今年1月からは、120万円の経費がスコーーンと消えて、そのまま『課税対象の利益』に上乗せされます。覚悟してくださいね（ニッコリ）」
……先生、笑顔が怖すぎます。
■ 【衝撃】デッドクロスの収支シミュレーション
どれくらいヤバいのか、僕の1棟目のリアルな数字で公開します。
（※税率はサラリーマン所得と合算した総合課税の概算30%で算出）
【僕の1棟目（軽量鉄骨）スペック】
- 年間家賃収入： 290万円
- 不動産投資ローン年間返済： 130万円
- 減価償却費： 120万円 → 今年から「ゼロ」！
| 項目 | 昨年まで（償却あり） | 今年から（償却なし） |
| ① 家賃収入 | 290万円 | 290万円 |
| ② 運営経費 | △65.7万円 | △65.7万円 |
| ③ 減価償却費 | △120万円 | 0円（消滅！） |
| ④ 帳簿上の利益(①-②-③) | 104.3万円 | 224.3万円 |
| ⑤ 所得税・住民税(④×30%) | 約31万円 | 約67万円 |
ここからが本番。実際に銀行への返済を引いた「キャッシュフロー（手残り）」を比べると、絶望の差が見えてきます。
【手残りキャッシュフローの現実】
- 昨年まで： （家賃290万）－（経費65.7万）－（返済130万）－（税金31万）＝ 手残り 約63.3万円
- 今年から： （家賃290万）－（経費65.7万）－（返済130万）－（税金67万）＝ 手残り 約27.3万円
……なんと、手残りが半分以下に激減！！
「償却費120万円」という魔法の盾があったおかげで、昨年までは税金が31万円で済んでいました。
しかし今年からは、その盾が消えたせいで税金が36万円も跳ね上がり、僕の小遣い……いや、修繕積立金がゴリゴリに削られるわけです。キャッシュフローが減ると次の銀行融資への影響もでてきます。
■ なぜ「銀行融資」への影響がでるのか？
ここが、投資家として最もシビアな話です。
デッドクロスで手残りが減ると、銀行からは「返済能力（キャッシュフロー）が落ちた」と見なされます。
つまり、次の物件の融資審査に通りにくくなるリスクがあるんです。デッドクロスは、単なる税金の話ではなく、僕たちの「拡大戦略」を左右する重大イベントなんです。
■ でも、2020年の「あの頃」を思えば……
正直、この税金の支払いはキツいです。
でも、もし僕がヒーヒー言いながらリーシング（客付け）を頑張る前、年間家賃収入が240万円のままだったら……？
- 当時の収入 240万円 － 経費 66万円 － 返済 130万円 － 税金 52万円 ＝ △8万円（赤字！）
なんと、毎年8万円の持ち出しになるところでした！！ 危ねぇ！！
今の「年間290万円」という数字があるからこそ、税金をガッツリ払っても、プラスのキャッシュフローを維持できているんです。あの時、泥臭く現場で動いて本当に良かった……。
■ 結論：デッドクロスは「成長した証」！
税金が増えるのは、それだけ「利益が出ている」ということ。
この危機を乗り越えるための対策は3つ！
- 新規物件の購入：新しい減価償却資産を手に入れ、損益通算で節税する。
- 法人化の検討：個人から資産管理法人（合同会社等）へ移し、税率をコントロールする。
- 返済比率の再計算：デッドクロス後も回る、健全な財務体質を作る。
「税金高すぎ！」と叫びながらも、僕はまたジモティーのメッセージをチェックします（笑）。
皆さんも、減価償却が切れる前に「稼ぐ力」を最大化しておきましょうね！じゃないと死神に魂（キャッシュ）を持っていかれますよ！
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