こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。
今日は、全国の築古大家さんが夜も眠れなくなるほど恐ろしい、あの言葉についてお話しします。
そう、「デッドクロス」です。
そもそもデッドクロスって何？
「デッドクロス」なんて、プロレスの必殺技みたいな名前ですが、大家にとっては「利益は出ているはずなのに、手元の現金がゴリゴリ削られる地獄の逆転現象」のことです。
簡単に言うとこうです。
- これまでの天国： 「減価償却費」という、実際にはお金を払っていないのに「経費」として認めてもらえる魔法の盾がありました。
- これからの地獄： その盾（寿命）が切れた瞬間、魔法が解けます。帳簿上の利益がドカンと増えて、「お金はないのに税金だけ爆増する」という状態。
まさに、死の交差点。僕の場合、1棟目を購入して7年目……ついにこの死神と目が合ってしまいました。
税理士さんとの震えるやり取り
先日、確定申告の打ち合わせで税理士の先生に「先生、今年も減価償却でガッツリ圧縮ですよね？」と軽いノリで聞いたんです。
先生、メガネの奥の目をキラリと光らせて一言。
「ヒロリンゴさん、残念ながら……償却費さまは昨年末で『成仏』されましたよ」
「えっ……？」
「今年1月からは、120万円の経費がスコーーンと消えて、そのまま『課税対象の利益』に上乗せされます。覚悟してくださいね（ニッコリ）」
……先生、笑顔が怖すぎます。
【衝撃】デッドクロス前後の「税金＆手残り」シミュレーション
どれくらいヤバいのか、僕の1棟目のリアルな数字で計算してみました。
（※税率はサラリーマン所得と合算した概算30%で算出）
【僕の1棟目スペック】
- 年間家賃収入： 290万円
- 年間運営経費： 65.7万円（ネット代：13.2万円、固定資産税：１０万円、※消防点検費：自分でやってるおかげで0円！ジモティー客付けの努力で管理費は半額の８万円等々、、、）
- 年間返済： 130万円
| 項目 | 昨年まで（償却あり） | 今年から（償却なし） |
| ① 家賃収入 | 290万円 | 290万円 |
| ② 運営経費 | △65.7万円 | △65.7万円 |
| ③ 減価償却費 | △120万円 | 0円（消滅！） |
| ④ 帳簿上の利益(①-②-③) | 104.3万円 | 224.3万円 |
| ⑤ 税金(④×30%) | 約31万円 | 約67万円 |
ここからが本番。実際に銀行への返済を引いた「手元に残るお金（キャッシュフロー）」を比べると、絶望の差が見えてきます。
【手残りキャッシュフローの現実】
- 昨年まで：（家賃 290万）ー（経費 65.7万）ー（返済 130万）ー（税金 31万）＝ 手残り 約63.3万円
- 今年から：（家賃 290万）ー（経費 65.7万）ー（返済 130万）ー（税金 67万）＝ 手残り 約27.3万円
……なんと、手残りが半分以下に激減！！
「償却費120万円」という魔法の盾があったおかげで、昨年までは税金が31万円で済んでいました。
しかし今年からは、その盾が消えたせいで税金が36万円も跳ね上がり、僕の小遣い……いや、修繕積立金がゴリゴリに削られるわけです。
これが築古物件、7年目の洗礼。まさにボディブローです。しかも返済はあと8年残っています……。
でも、2020年の「あの頃」を思えば……
正直、この税金の支払いはキツいです。
でもね、ふと振り返ってみたんです。
僕がヒーヒー言いながら客付けを頑張る前、2020年の年間収入は240万円でした。
もし、あの時のまま入居率も上げず、ジモティーで神入居者さんを探す努力もせず、管理会社任せで今のデッドクロスを迎えていたら……？
- 当時の収入 240万円 － 経費 66万円 － 返済 130万円 － 税金 52万円（※） ＝ △8万円（※償却なしの場合の概算税金）
なんと、毎年8万円の持ち出し（赤字）になるところでした！！ 危ねぇ！！
今の「年間290万円」という数字があるからこそ、税金をガッツリ払っても、なんとか手残りをプラスで維持できているんです。
あの時、泥臭く現場で動いて本当に良かった……。
結論：デッドクロスは「成長した証」！
税金が増えるのは、それだけ「利益が出ている」ということ。
そして、その利益を守るために必死で空室を埋めてきた自分を、今日だけは褒めてあげようと思います。
「税金高すぎ！」と叫びながらも、僕はまたジモティーのメッセージをチェックします（笑）。
皆さんも、減価償却が切れる前に「稼ぐ力」を最大化しておきましょうね！じゃないと死神に魂（キャッシュ）を持っていかれますよ！
