【究極の選択】元金均等 vs 元利均等、純資産爆速積み上げならどっち？大家の「返済戦略」を徹底解剖！

こんにちは、サラリーマン大家のヒロリンゴです。 不動産投資をやっていると、避けて通れないのが銀行様への「返済」。

今日は、融資を受ける際に必ず聞かれる「元金均等」と「元利均等」、どっちがいいの？という永遠のテーマについて、僕なりの結論をぶつけたいと思います。

1. そもそも何が違う？2つの返済方式

まずは、ざっくりとした特徴のおさらいから。

• 元金均等返済： 毎月返す「元金」が一定。最初は利息が多いので支払額がドカンと高いけど、後半は楽になるタイプ。
• 元利均等返済： 毎月の「支払額」が一定。家計管理はラクだけど、最初は利息ばかり払っていて元金がなかなか減らないタイプ。

2. 「純資産」の観点で見ると、勝負は明らか

「純資産（物件価格 − 借金）」をいかに早く増やすか。この一点で見れば、元金均等返済の圧勝です。

なぜなら、元金均等はスタートダッシュで元金をガリガリ削るから。 5年後のB/S（貸借対照表）を比べると、元金均等の方が確実に借金の減りが早く、自己資本比率が高まります。まさに「筋肉質な経営」を目指すならこちら。

僕も以前は「純資産スピード重視で元金均等だろ！」なんて思っていた時期がありました……。

3. だが、ヒロリンゴは「元利均等」を選んでいる。その深いワケ

実は僕、現在は元利均等返済をメインにしています。 「おい、さっきと言ってることが違うじゃないか！」という声が聞こえてきそうですが、これには今だからこその戦略があるんです。

図解タイトル：【一目で判明】大家の運命を分ける2つの返済道

それは「キャッシュ・イズ・キング」の原則

1. 投資余力の確保： 元金均等で初期の支払いを重くすると、手元のキャッシュフローが削られます。それよりは、元利均等で浮いた資金を「次の物件の頭金」や「高利回りの新NISA・運用」に回す方が、トータルでの資産増大スピードは上がると判断しました。
2. インフレ対策： 2026年、じわじわと物価も金利も動いています。将来の「貨幣価値の下落」を考えると、今無理に早く返すより、現金を厚く持って機動力を高める方がリスクヘッジになります。
   
   

4. 結局、どっちを選ぶべき？

これはもう、皆様の「性格」と「ステージ」によります。

• 「とにかく借金が嫌い！早く自分の持ち物にしたい！」というストイック派なら、迷わず元金均等。
• 「手元の現金を最大化して、チャンスが来たら即座に次の物件を買い増したい！」という拡大派なら、元利均等。

結論：返済方式は「守り」か「攻め」かの宣言である

僕は現在、元利均等で「キャッシュフローという名のガソリン」を積み上げ、次のチャンスを狙う攻めの姿勢を取っています。 でも、純資産が積み上がる快感も捨てがたい……。

皆さんは、自分のB/Sをどう描きたいですか？ 銀行の担当者に「どっちにします？」と言われた時、「どっちでもいいですよ」なんて答えるのは卒業しましょう！